Vermietete Eigentumswohnung für den ersten Schritt in die Kapitalanlage: laufender Mietvertrag, bestellte WEG-Verwaltung, kalkulierbare monatliche Belastung.
Diese Dachgeschosswohnung mit rund 69,72 m² gehört zu einer Wohnanlage mit zwölf Einheiten aus dem Baujahr 1994 in der Schweitzerstraße 36 in Höhr-Grenzhausen. Zur Einheit gehören drei Zimmer, davon zwei Schlafzimmer, ein Badezimmer, ein Balkon mit rund 4,80 m², ein Kellerraum und ein Stellplatz. Die Wohnung ist vermietet und wird mit laufendem Mietvertrag übergeben.
FÜR WEN DAS GEDACHT IST
Für Angestellte und Selbstständige mit hohem Einkommen, die noch keine vermietete Immobilie besitzen und den Einstieg mit einem überschaubaren monatlichen Betrag suchen. Sie kaufen hier keine Spitzenrendite. Sie kaufen einen laufenden Mietvertrag, eine bestellte Hausverwaltung und einen Tilgungsplan, der sich aus drei Quellen speist: der Miete Ihrer Mieterin, der steuerlichen Wirkung der Werbungskosten und Ihrem eigenen Beitrag.
DER INVESTMENT-CASE IN ZAHLEN, IST-SITUATION
Kaufpreis: 149.900 €
Kaufpreis je Quadratmeter: rund 2.150 €
Ist-Kaltmiete: 550 € im Monat, 6.600 € im Jahr (Stand 01/2026, laut Mietaufstellung der Eigentümerseite)
Miete je Quadratmeter: rund 7,89 € (soll 10€)
Brutto-Anfangsrendite: 4,40 %
Kaufpreisfaktor: 22,7 Jahresmieten
Die Miete wurde in den vergangenen Jahren schrittweise angepasst und liegt heute auf ortsüblichem Niveau. Wir stellen deshalb bewusst keinen kurzfristigen Mieterhöhungshebel in Aussicht. Der Ertrag dieser Anlage entsteht nicht aus einer hohen Anfangsrendite, sondern aus Tilgung, Steuerwirkung und einem stabilen Mietverhältnis.
WAS AN BEWIRTSCHAFTUNG BLEIBT
Nicht umlagefähig sind die Verwaltervergütung von 34,50 € netto je Einheit und 2,50 € netto je Stellplatz im Monat, zusammen rund 44 € brutto, sowie Ihr künftiger Beitrag zur Erhaltungsrücklage. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht hier erst mit der Eintragung des ersten Erwerbers im Grundbuch. Deshalb gibt es bisher weder Hausgeld noch einen Wirtschaftsplan, sondern nur die Betriebskostenabrechnung des bisherigen Alleineigentümers. Für die folgende Rechnung setzen wir die Rücklage kalkulatorisch mit 0,80 € je Quadratmeter und Monat an, rund 56 €. Es verbleiben rund 450 € Nettomietüberschuss im Monat vor Finanzierung.
DAS RECHENBEISPIEL FÜR GUTVERDIENER
Annahmen: Darlehen 149.900 €, Kaufnebenkosten aus Eigenkapital, 3,8 % Sollzins, 2,0 % Anfangstilgung, Gebäudeanteil 75 % der Anschaffungskosten, Grenzsteuersatz 42 %.
Werbungskosten im ersten Jahr: 5.696 € Zinsen, 2.486 € Abschreibung (2 % nach § 7 Abs. 4 EStG) und 1.200 € nicht umlagefähige Bewirtschaftung, zusammen 9.382 €. Mieteinnahmen 6.600 €. Steuerliches Ergebnis: minus 2.782 €. Steuerliche Entlastung bei 42 %: rund 1.168 € im Jahr, also rund 97 € im Monat.
Liquidität: 550 € Miete abzüglich 724,52 € Annuität abzüglich 100 € Bewirtschaftung ergibt eine Zuzahlung von rund 275 € im Monat. Nach der steuerlichen Entlastung bleiben rund 178 €. Dem stehen im ersten Jahr rund 250 € Tilgung im Monat gegenüber.
Sie zahlen also rund 178 € ein und bauen dafür rund 250 € Kreditschuld ab. Nach zehn Jahren Haltedauer ist ein Verkauf nach § 23 EStG einkommensteuerfrei möglich. Ob und in welcher Höhe diese Wirkung bei Ihnen eintritt, hängt von Ihrer persönlichen Steuersituation ab. Bitte lassen Sie die Rechnung von Ihrer Steuerberatung prüfen.
WAS EHRLICH DAZUGEHÖRT
Anfangsrendite 4,40 % und Faktor 22,7 sind für den Westerwald keine Renditewerte. Wer eine hohe laufende Ausschüttung sucht, ist hier falsch. Der Fall rechnet sich über Steuer und Tilgung, nicht über den Cashflow. Die Zuzahlung von rund 178 € im Monat muss dauerhaft leistbar sein, auch bei Mieterwechsel oder Sonderumlage.
Geheizt wird mit Stromdirektheizung über einen eigenen Zähler in der Wohnung. Für Sie als Eigentümer heißt das: keine gemeinschaftliche Heizzentrale, keine Heizkostenabrechnung, kein Vermieteranteil an CO2-Kosten, keine Sonderumlage für einen Kesseltausch. Für die Mieterseite bedeutet es höhere Energiekosten, was bei einem Mieterwechsel den Interessentenkreis einschränkt. Effizienzklasse D, Endenergiebedarf 124,69 kWh/(m²a).
Es gibt keine angesparte Erhaltungsrücklage. Das Gebäude stammt von 1994, und die Gemeinschaft startet finanziell bei null. Größere Maßnahmen an Dach, Fassade oder Fenstern werden in den ersten Jahren über Sonderumlagen finanziert und nicht aus vorhandenem Vermögen. Umgekehrt übernehmen Sie auch keine Altbeschlüsse und keine Streithistorie einer bestehenden Gemeinschaft. Die Verwaltung ist bereits bestellt, die Amtszeit läuft bis zum 31.12.2028.
Die Wohnung ist bewohnt. Die Innenaufnahmen sind als Beispielfotos gekennzeichnet und zeigen den Standard vergleichbarer Einheiten im Haus, nicht diese Einheit. Besichtigung nach Terminabstimmung mit der Mieterin.
IHR NÄCHSTER SCHRITT
Sie erhalten ein Unterlagenpaket mit Teilungserklärung, Beschluss über die Erstbestellung der Verwaltung, Verwaltervertrag, Mietvertrag in geschwärzter Fassung, letzter Betriebskostenabrechnung, Grundbuchauszug der Einheit, Energieausweis und Grundriss. Einen Wirtschaftsplan gibt es noch nicht, weil die Gemeinschaft erst mit dem ersten Erwerber entsteht. Schreiben Sie uns kurz, wie Sie finanzieren möchten und ob eine Finanzierungsbestätigung vorliegt. Dann bekommen Sie das Paket innerhalb von 48 Stunden.
Unverbindliches Rechenbeispiel auf Basis der genannten Annahmen. Keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Miet-, Kosten- und Steuerangaben sind Prognosen und keine zugesicherten Eigenschaften.
